一个城市的发展,离不开各个片区的努力崛起;一个片区的前进,同样需要各个商圈的共同进步。
不可否认,在南京城市一体化进程中,兴智板块率先搭上了城市发展的红利。
从早前2.6万/㎡的紫樾府、江悦润府、再到2.8万/㎡的苏宁世茂璀璨云筑、新生圩宝龙广场,再到即将上市站上3万/㎡+的都会紫京、翡翠上城,新房售价稳步向上。
房价上涨,意味着花同样多的钱,买房人获得的户型面积更小了。
壹
2月底兴智中心的都会紫京、滨江龙湖翡翠上城,燕子矶的华发四季雅筑相继公布案名,三大纯新盘里,相较于区域以往新房售价置业门槛逐步抬升。
以兴智为例,都会紫京和翡翠上城,主打地缘刚需、改善,却喊出了3万/㎡放风价(含包),崛起野心直逼城北第二大流量小生——燕子矶。
然而,对于城北各板块房价的跳涨,许多购房者也表示毫无防备。
兴智年3月新房成交均价在2.6万/㎡左右,年6月最高时达到2.9元/㎡,彼时6成首付也是兴智最耀眼的时刻;区域二手房活跃度一般,成交均价每平2.1万-2.5万之间且以老小区为主。
即便如此,相对于新玄武、鼓楼滨江4万/㎡+的房价而言,均价只有2.8万/㎡不到的兴智依旧是城北宁漂族们的“心头好”。
如今,经过短短半年时间,目前兴智在售(待售)新房已达6盘,苏宁世茂璀璨云著、新生圩宝龙广场、江望润府、紫樾府以及即将上市的滨江龙湖翡翠上城、都会紫京,新房均价也即将从2年前的2.6万站上3万/㎡大关。
伴随着这些高价盘入市,刚需最后的“2字头”阵地也将不复存在。叹息之余仍存有一丝窃喜,毕竟,对标当下城北第一、二梯队的新玄武、鼓楼滨江及燕子矶,这里仍是为数不多的房价洼地。
作为继仙林、燕子矶之后,栖霞区重点推出打造的产城融合的新城,兴智科创新城是栖霞区转型发展的先行启动区,规划打造南京经开区城市客厅,未来将于燕子矶新城一道,成为新城北双核。
借鉴大火的燕子矶新城操盘思路,兴智科创新城以引入地铁+教育+商业等优质资源进驻为基础,城建先行,也为板块崛起注入了一针强心剂。
从年栖霞区土地出让计划可以看出,兴智今年或将迎来五福地块出让,且均位于兴智科创新城西区。对比雏形渐成的东区,西区更有科研、教育、产业优势。
为什么这么说,接着往下看。
贰
事实上,刚需青睐主城,无外乎是想兼得楼盘所在板块的配套和未来发展潜力。
而在南京主城动辄4万+/㎡、5万+/㎡的市场大环境下,刚需想安家,真的太难了,除非有性价比高的小户型,但是不好意思“僧多粥少”。
乐居君后台统计发现,目前南京主城起步户型90㎡以下的楼盘,主要分布在城北兴智、江宁青龙山新城、以及江北桥林、六合等板块,然而集轨道交通、城建配套、产学研集群于一体的TOD唯兴智独一份。
去年年以来,兴智科创新城建设进入快车道,开始大批土地出让。
先后吸引了新希望、正荣、石榴、苏宁、世茂、滨江、金地等多家品牌房企进驻,多项目入市不到一年,均已处尾盘状态,热度最高时一度将首付提高至6成。
纵观来看,小户型、低总价门槛依旧是兴智置业优势。
交通方面,兴智科创城俨然已碾压主城众多新兴板块。在建的地铁6、7号线均途径兴智科创新城,其中7号线北段预计年年底通车,6号线年年底,用不了多久,板块内双地铁时代便可兑现。
▲兴智科创新城板块道路规划
产业方面,目前,兴智科创新城及其周边,已有多家企业落户。区域内已聚集了LG、夏普、AO史密斯、熊猫电子、龙蟠科技等一批光电显示、生物医药、装备制造和现代服务业等人群知名企业,就业人口近十万人。
▲兴智科创新城城市设计鸟瞰效果图
有产业就会吸引人进驻。根据规划,未来这里居住人口将达到约15万,就业人口约23万,妥妥的一个产城融合的典范。相信后期随着配套的完善,还会有更多高知人群到兴智工作安家。
叁
目前板块内已聚集6盘,仅一季度来看供货量就超千套,这对购房者来说是好事,选择性更多。但是因楼盘价格的差异,也意味着买房人需要更精准的筛选适合自己的楼盘。
①同板块哪个潜力大?
近期区域内入市的楼盘集中在三个板块:兴智(西区)核中核、东区以及新尧新城。
第一梯队:兴智(西区):2盘(待售)
都会紫京,翡翠上城,最小户型89㎡,放风约3万/㎡,最快都将在3月底首开。
不同于率先发展的东区,兴智科创西区多以“空地”为主,周边都是待开发的住宅、教育用地。且今年西区还将有5幅地块出让。
西区是兴智新中心核中核位置,板块内聚集90%以上科研、商务办公、综合服务企业,是兴智打造“创享城·邻里居·新工坊”核心区域,也是接下来重点开发打造区域。
先来看优点,翡翠上城、都会紫京这两盘距离地铁口都很近,是名副其实的地铁盘。都会紫京西北角即为在建的地铁6号线“兴学路站”,此处规划了一座地铁上盖的TOD商业。
其次,宏观区位上,2个项目是栖霞区发展的3.0版,距离已成熟的燕子矶、仙林大学城不远,且多盘只要3成首付,门槛不高,适合在附近工作/及老小区改善的置换地缘客群。
缺点是,周边生活配套欠缺,全部落地积攒人气需要四、五年时间。当然这两个项目也自带部分商业,一定程度上解决基本所需。
:都会紫京由金地、金隅、卓瑞三家联合开发,金地操盘;翡翠上城为龙湖、滨江两大品牌房企联手,龙湖操盘。两家房企实力不相上下,对于南京人来说,龙湖知名度略高一些;
:翡翠三种户型,分别是89/㎡三房和㎡四房,目前样板间已公开;紫京两种户型,分别是89/㎡,均为三房设计,样板间预计本周末公开;
:翡翠11栋住宅,超+户;紫京7栋,约户,均为高层。不过相比翡翠上城,都会紫京小区内配有会所和风雨连廊,景观组团打造格外别致。
,都会紫京紧临6号线“兴学路站”,以后家门口就是地铁;翡翠上城东侧更靠近尧新大道,个别楼栋会有噪音干扰;
总的来说,西区聚集科研单位,交房就能看到配套落地,东区更偏商业+居住,街区更热闹。
第二梯队:兴智中心东区:4盘
苏宁世茂璀璨云著、新生圩宝龙广场、江望润府、紫樾府,均价在2.6-2.8万/㎡,板块新房供应量大,去年入市以来,多项目均有房源在售。
该板块定位为服务创新人群的未来居住社区,主要功能为居住以及相应的公共服务与商业休闲设施。
相比未成型的西区,目前这个片区在产业基础之上,已形成了一定的城市基础配套,包括路网、学校、商业、医院、公园等处于已经建成或者在建状态。
苏宁世茂璀璨云著近期即将加推C地块6#、7#、8#楼,户型建筑面积约76㎡、89㎡、㎡、㎡,前期销许均价为元-元/㎡。
项目自带约90万方的苏宁世茂TOD智慧城市综合体,建成后集苏宁易购广场、甲级办公、酒店、公寓、住宅等业态于一体,沿线会形成。
(璀璨云著TOD效果图)
宝龙广场项目所在的新工坊片区,定位为服务新港开发区的创新孵化区,主要功能以创新孵化、商务办公以及配套的服务功能。将建设不少于6.8万平方米的购物中心,是集文化、酒店、商业、娱乐为一体的地标型区域级商业综合体。
新生圩宝龙广场目前在售B-2#、B-3#、B-6#、B-7#楼,户型建筑面积约80㎡、89㎡、㎡,共套带装修房源,销许均价约元/㎡,首付3成。
(兴智宝龙广场TOD效果图)
地块向西依托轨道6号线、1号线对接燕子矶新城,向南依托尧新大道、仙新路对接新尧新城和仙林大学城,向东连接栖霞山风景区,形成滨江、恒竞路及国道的三条发展轴。
江悦润府目前在售户型建筑面积约76㎡、89㎡、㎡精装修房源,销许均价元-元/㎡。
紫樾府仅剩少量房源在售,户型约89㎡、㎡、㎡,均价2.7-2.8万/㎡。工程进度方面,多楼栋基本封顶。
第三梯队:新尧新城5盘。
弘阳栖尧美著、融信青澜、栖霞鲁能公馆、恒大云玺华庭以及纯新盘高科紫尧星院,板块在售新房均价约2.5-3.2万/㎡,3成首付,整体去化不如兴智片区。
兴智与尧化门,以栖霞大道为界,分为新尧新城和新港新城(兴智板块)。
新尧新城,作为传统的尧化门片区,该片区居住氛围较为浓厚。而新港新城,以打造兴智中心科技城为主,以产业集聚为开发点,成为转型发展的先行区域。
需要注意的是,长远来看,如果首套考虑自住,可以放心选择新尧新城;若在资产升值保值性上,不如兴智。
目前新尧新城板块,除高科·紫尧星院(纯新盘)外,还有融信青澜、弘阳栖尧美著、栖霞鲁能公馆(尾盘仅剩大户型)等房源在售,户型区间85-㎡,总价-万不等。
且大部分楼盘有90㎡以下的小户型,对预算有限的刚需来说,有兴智无法比拟的性价比优势。不过区域新盘扎堆,加之升值空间受限,导致一批项目开盘快2年依旧卖不完。
二手房市场来看,购买力明显不足。链家网站显示,区域内二手房有金尧华府、银河湾卓苑、东城世家等楼盘,目前二手房均价在2.3元-3万/㎡左右,大批房源销售周期较长。
肆
城北其他板块:燕子矶、鼓楼滨江、新玄武。相比兴智,这些板块都已积攒人气,自成体系。
板块待售楼盘:
燕子矶华发四季雅筑:打造10栋住宅,户型面积99-㎡,放风3.8万/㎡(含包),本周公开样板间,3月底首开;
迈皋桥富园·栖望府:4栋9-11层洋房,户型-㎡,放风3.8万/㎡(含包),3月下旬首开两栋;
高科迈上品院:由4栋8+1层和9+1层住宅、1栋社区服务中心,以及少部分的商业配套组成,住宅共计户,面积、、㎡及部分-顶底跃,精装修,放风3.8万/㎡,预计3月底首开。
鼓楼滨江金基G:金基出品,打造7栋7+1-10层住宅,户型面积待定,毛坯限价元/㎡;
新玄武招商臻境:是央企招商在宁的首个高端“臻”系产品,17栋19-26层住宅,户型-㎡,放风4.8-5万/㎡(含包),营销中心3月底公开,最快4月入市;
普通刚需如何选?
预算在W-w,可以优先考虑兴智中心新生圩宝龙广场,苏宁世茂璀璨云著以及即将首开的翡翠上城、都会紫京。
纯自住,考虑生活氛围,建议新尧新城,融信青澜、弘阳及纯新盘高科紫尧星院。
自住改善购房如何选?
预算在W-W,迈皋桥栖望府、迈上品院、燕子矶华发四季都是不错的选择。
预算在万以上,偏向大户型,优先考虑新玄武招商臻境,鼓楼滨江金基G。
板块不分好坏,无非发展先后的问题。
每个板块的1.0阶段,都需要一个稳定的发展期,在这期间也是置业的好时机。
大家可根据承受能力,优选那些规划落地,跑赢通涨的潜力楼盘。
文章来源:乐居买房
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