不知何时起，南京楼市起了变化！
忽然出现了一些大户型的项目。是大平层的时代又回归了？还是南京极富阶层的置业需求将集中释放？
这让人不得不对南京的主力购房客群和新房市场产品结构进行重新的审视和思考！
01博眼球，还是为了去化量？
如果你是南京房产圈内人，或者是常被各种置业顾问骚扰的购房人，上周你的朋友圈肯定被下面这张图刷屏过。
中冶锦绣天玺㎡样板间
这个号称鼓楼滨江IMAX天幕的㎡超级大平层户型，坐落于近期公开的全新项目中冶锦绣天玺。
中冶锦绣天玺㎡样板间
笔者虽然没去现场看过，但听说该户型的环形天幕总长达27米，而且这还仅仅是该户型的西向进深，如果算算该户型的南向面宽，可能还不止27米！
中冶锦绣天玺㎡户型图
咋的？鼓楼滨江的大平层也如此豪横了，都做到㎡了？先不看项目的配置如何，单从这户型面积来看，鼓楼滨江已经足以跻身南京终极改善的第一梯队板块。
然而这种现象不仅仅出现在鼓楼滨江！
今年的南京楼市众多板块都冒出不少专做大户型的楼盘，比如江北核心区的新盘保利江汇，前段盛传将推出㎡超级户型阚江公寓产品；
新玄武的复地明日之城户型上线已经达到㎡，大校场众多纯新盘项目户型面积较之前都有明显提升，云锦四季、云翠府（四叶草项目）起步户型都在㎡以上；
复地明日之城㎡户型样板间
城东复地御钟山三期户型上限达到㎡，再加上传统河西富人区，偏大的户型产品以及超级大平层产品几乎遍及了南京所有的热点板块。
复地御钟山大平层样板间
为什么大家争着在南京做大户型了？市场不是遇冷了吗？难道大户型比较好去化？前段通过售楼处暗访了解过江核保利江汇的大户型开发动因！
有资料显示整个江核公寓产品库存量超过2万套，但如保利江汇的㎡超级户型阚江公寓产品倒是从来没有出现过。
据该项目的置业顾问介绍说，之所以开发这样的产品，第一是为了提升产品调性，以契合江核板块的发展定位，之前江核一直缺乏标杆性，具备记忆点的房产项目。
第二是为了扩展购房受众面，之前江核多为快销型项目，面对的客群主要为本地自住客或苏北投资客，专攻“极富阶层”产品几乎没有，且住宅产品购买限制也比较多，而保利江汇㎡超级户型阚江公寓，不限购、不限贷，拥有不可多得的江景资源，产品设计完全从目标购房人群的喜好出发，可以吸引南京以外，长三角甚至全国的高端客户来江核买房，以此来扩大产品销路。
不过呢，本号认为在南京市场开发特殊的大户型产品，博眼球的因素还是居多，毕竟总价越高，去化难度肯定是越高的。
02“拥江战略”催生大平层豪宅
年市府提出“拥江战略”之后，它成为南京一众楼盘提升板块和自身产品档次的一个优选概念，而且滨江概念大行其道的同时，相关区域的宅地资源也成为众家头部房企抢夺的对象。
鼓楼滨江的开阔视野
无论是年中冶置业以以.34亿元高价，拿下南京下关江边路以西1号地块和3号地块，创下此前南京最贵地王纪录；
还是年5月3日，央企葛洲坝以31.4亿元拿下河西南G14地块（葛洲坝南京中国府）；
葛洲坝南京中国府阚江大平层
再到后来的万科、融创分别以43.5亿、40.1亿分别拿下河西南G10、G11双子星地块(万科翡翠滨江、滨江ONE)。
河西南万科翡翠滨江阚江大平层
一路走来，拥江战略下的滨江板块一直是催生大平层豪宅的地方。然而南京新兴的滨江板块还在不断的被制造出来。
细数起来南京目前的滨江板块起码有7个，其中传统的如河西滨江、浦口滨江、幕燕滨江、鼓楼滨江，南京现存的平层豪宅产品确实也就坐落于这些板块之中。
幕燕滨江
其中幕燕滨江板块随着燕子矶滨江商务区二期与老镇地块开发的逐步推进，以及华东投资最大的华润万象系商业即将推出，燕子矶后续应该也会出现户型面积可观的大平层产品。
新兴的滨江板块如江宁滨江、栖霞山滨江和雨花滨江。
这三个滨江板块之中，江宁滨江虽然开发较早，但因为距离主城较远，且各类交通、商业配套还没有落实到位，目前为止还是刚需重镇，短时间内应该不会出现豪宅产品；
栖霞山滨江自年底，央企华侨城首进，数年来该板块吸引了蓝光、上坤、中交、保利、东原、朗诗、招商、路劲等头部房企进驻，但目前区域房价还维持在-元/㎡，基本还是瞄准刚需人群。
但后期随着国际邮轮母港、栖霞广厅等省级、市级规划项目相继落地，该板块出现档次走高、房型稍大的中型改善类产品也未可知，毕竟栖霞山滨江的宅地资源还是比较丰富，此次集中土拍，栖霞山滨江就有两幅宅地（G83、G84）终止出让，所以“板块土储”还是比较多的。
栖霞山滨江
雨花滨江作为距离河西很近的一块滨江板块，受到众多利好辐射：雨花经开区的产业规划，河西新城开发重心向南转移，河西高净值人群置业需求外溢等等，让雨花滨江未来大概率会出现品质较高的平层豪宅产品。
目前国内房企的豪宅专家东原已经首进雨花滨江，该板块后续还有11幅地块资源，板块内江豚公园、三桥公园、沿江风光带都在整修出新当中，此外秦淮新河人行桥（已经启动建设）、S3号线等通勤方式让雨花滨江与河西鱼嘴的联系更加紧密，未来很有可能成为河西富人区的延展区域，继而建设阚江大平层产品。
雨花滨江
03全市顶流板块，产品层级逐步走高，将成为平层豪宅集中地
新晋顶流板块经过时间沉淀之后，开始走高端路线！
变现最明显的就是大校场和新玄武两大板块。
大校场作为南部新城的主要组成部分，区域新房项目推出最早追溯到年9月27日华著兰庭开盘，当时大校场新房的主力户型面积在-㎡，后经过云澜尚府、金陵华夏中心、金地大成雅境等项目推出，大校场的主力户型面积下限逐步提升。
金基望樾府实景
到了区域标杆豪宅金基望樾府推出时，主力户型已经从㎡起步，南京土拍之后，招商G30（云翠府）、联发G31（云锦四季）、新城振业G27（翡丽铂湾）、正荣奥体建设大校场G32，相继发布项目主力户型面积（暂定），具体来看起步面积均在㎡。
金基望樾府大平层样板间
业界甚至传言，上述“四叶草项目”所在区域未来将划定为大校场内部的高端居住区，同时随着这些新项目的推出，大校场未来将不存在㎡以下的刚需刚改户型。
新玄武的情况也是一样的，紫金悦峯、玄武宝龙城两大项目之后，复地明日之城推出之后一下子就将区域的主力户型上限拉升至㎡，再加上元/㎡的装修升级包，直接将原本锁定城北地缘客的新玄武变成了可供全市高级改善客群考虑的置业区域。
复地明日之城效果图
而复地明日之城的户型升级也让出让的新玄武地王招商G24地块的户型配置充满了想象空间（目前招商G24放风户型面积上限是㎡）。
大校场和新玄武新房市场结构之所以发生这样变化！
分析起来，按照发展阶段来说，两大热点区域初始阶段的粗放草莽时代已经过去，随着区域内越来越多的超级规划落地，区域内的产品也随之提档升级，适合首次置业甚至初改的项目会越来越少，到了开发的中后期随着区域宅地资源稀缺，区域内的项目开发会全面呈现终极改善豪宅的市场表现。
那么对于总价承受力有限，但又想进入大校场、新玄武等热点板块的普通购房者而言，目前乘这些板块还有小户型新房在售，可能是买入的最后机会。
04南京楼市主力客群也在发生变化
另一个需要清晰的问题是，南京新房项目产品结构的变化绝不是空穴来风的，一定是根据主力客群变化而变化。
随着南京主城新房市场的准入门槛越来越高，非本地户籍购房、投资性购房都被挡在了门外。很明显现在南京楼市的购房主力已经不是外地来的刚需客，而是本地具备一定实力的改善客。
比如9月河西中豪宅海玥花园首开，很多购房业主就是起先卖掉了手上两套万科光明城市，过来购买；河西南葛洲坝中国府也是一样，据了解有一位江心洲业主卖掉了手上两套房产过来购买。
河西海玥花园平层豪宅
可以说如今的南京楼市，不缺有实力的购房者，缺的反而是好产品。一旦市场上出现了标杆类豪宅项目，很可能引发终极改善客群（置换客群）的争抢。
同时随着南京宅地价格的逐步抬升，很多原本的刚需板块被迫升级成为改善板块，比如雨花的铁心桥、岱山、中央科创生活区、雨核；江北城南中心、桥林；江宁方山、大学城等板块，开发商为了保证项目的利润率，则更愿意开发改善类产品。
写在最后：
不过，南京二手房指导价目前尚未出台！政策预期压力下让南京二手房市场持续遇冷，在这样的大背景下，二手房变现难度会否最终传导到一手房市场，导致新房去化速度变慢，还请拭目以待。
文章来源:乐居买房
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