在今年春节后的2-5月，南京新房市场连续4个月呈现供不应求，在随后的5-7月，市场迎来了政策的持续调控，加之7-8月发生疫情，从9月开始，市场开始降温，表现为在持续供应下，9-11月，新房市场已连续3个月呈现供大于求，在售库存持续积压，且从成交来看，11月，成交同比下降达27%，市场规模收缩。
图：南京全市近一年商品住宅供求走势
关键词二：信贷收紧抑制置换
从金融政策来看，南京近期虽部分银行放款周期有所放松，但整体信贷仍呈现持续收紧态势。截至11月，首套房利率普遍6.15-6.25%，二套房利率普遍6.25-6.45%，放款周期普遍仍在6个月以上，且多家主流银行二手房停贷，对于部分改善置换需求产生一定影响。
关键词三：政策打击住宅投资
从今年的地方政策调控来看，针对投资性购房的打击较为明显。其中，针对非户籍人口的购房证明审核日趋严格，严防外地非自住投资；宁小通APP上线后，热点项目集中报名且仅可报名一家项目，投资行为被进一步抑制。
在一系列政策调整下，前期具有一定投资属性板块市场降温尤为显著，如江北核心区，其项目开盘报名人数较上半年普遍减少，部分前期的摇号项目四季度报名人数甚至未达摇号标准，据统计，江核整体开盘去化已由上半年的9.5成下跌至10月的不足4成。
表：江北核心区集中供应项目报名变化情况
关键词四：以价换量降低首付
据不完全统计，远郊板块项目在四季度销售压力增大下，出现一定以价换量，并增加了渠道费用。其中，主要涉及板块包含江宁的滨江、麒麟、正方新城、江北三桥、桥北、仙林的栖霞山、龙潭、溧水的空港等，江宁滨江出现了75折特价房源，最高渠道拓展费用达7.5%，仙林龙潭顶底最低65折，旨在加速项目去化。同时，主城板块部分项目也根据市场情况，降低了首付比例，降低了刚需的购房门槛。
关键词五：土拍市场连续降温
南京今年首拍，共吸引80余家房企报名，部分热点地块报名人数超30家，触顶摇号地块占比达71%，房企拿地积极性高，多家外地房企首进。
二轮土拍，将“定品质”纳入土拍规则，同时，提高部分地块的竞买条件，限制地块报名总数以及限转让等，并将溢价率限定在15%以内。但在政策持续收紧和房企资金链趋于紧张情况下，二轮土拍降温明显，房企报名数下降，流拍率（含终止出让）达23%，但仍有11宗热点地块触顶，地块热度呈现分化。
三轮土拍，市场呈现持续降温，流拍率达26%（含终止出让），触顶摇号地块仅有5宗。
表：南京三次集中土拍成交情况
关键词六：头部房企表现坚挺
从11月的榜单来看，在市场连续承压情况下，南京头部房企仍表现坚挺，其中，颐居、万科、金地位居权益金额TOP3，成交额均达百亿规模，颐居1-11月权益成交额.91亿元，全年有望突破亿大关；万科1-11月权益成交额.25亿元，在最后一个月多个新盘联动下，也是向亿规模进行冲击。
年，随着多家央企的土储释放，预计央企的市场份额还将呈现上升趋势，将与以颐居为代表的本地国企、以万科为代表的头部品牌房企形成三足鼎立的竞争态势。
尾篇
综上，年下半年，尤其是疫后，在金融杠杆、抑制投资举措等多维度的影响下，南京市场降温显著，房企也针对市场变化，通过以价换量、降低首付等积极调整营销策略，并根据资金情况，收缩投资额度，头部房企仍保持较高竞争力。
年12月至年一季度，预计将是地产开发企业较为艰难的一段时期，收缩规模，加速回款，将是未来半年的主旋律。
以上文章来自CricBigDataNJ
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbzz/8158.html
