很多人认识南京都是从行政区划开始的,南京11个行政区除了两个区在江北外,其他9个区都在长江以南。但仅仅用区划来认识南京存在很大的局限性,毕竟南京还有很多跨区划的新城。那怎么办?这就需要引入板块的概念,这一篇大南京生活圈就好好给大家梳理一下南京江南的主要板块。
南京城中:
南京明城墙之内的区域,包括鼓楼区、玄武区、秦淮区。大家常说的新街口实际上被这三个区共享。
鼓楼滨江:
顾名思义,指的是现在鼓楼区靠江的那部分,大部分都属于原下关,这一区域江面较窄,早年被寄予厚望,号称南京的外滩,不过实际开发中商办规模过小、住宅较多、且密度偏高。
铁北:
铁北片区一般特指的是鼓楼区的铁路以北区域,包括附近的栖霞以及玄武区部分,都是南京早期大力发展的产业区域,发展很成熟。但也由于发展过早,在城市规划上已经没有太多可塑性,其城市发展主要依靠修修补补,以及一些厂区的搬迁再开发。
新玄武(红山新城):
新玄武原本的气质其实和鼓楼铁北以及附近的栖霞差不多,但作为旧城改造而来的新城,新玄武的变化还是比较彻底的,大量搬走的厂区,空出了相对较多的土地,这为新玄武的崛起创造了有效的土地空间,成长性还是非常不错的。
燕子矶:
燕子矶是栖霞区最西边的一座新城,号称不输河西。事实上不仅拥有滨江资源,同时也有幕府山在旁,区位上确实不错。燕子矶同样也是旧城改造项目,目前在经五路商办领域的投入还是比较成功的,后面就看靠江超高层的打造能否顺利,同时地铁7号线和6号线也十分关键,总体来说成长性也相当不错。
仙林:
仙林是栖霞的王牌,但区位上并没有太多优势,其在早期凭借教育资源、地铁2号线以及低密度居住区迅速出圈,成为南京非常特殊的存在。目前的发展已经十分完善,后期最大的突破在于仙林湖东侧打造的轨道枢纽中心。
栖霞山新城:
栖霞山新城位于仙林湖北侧的滨江地带,目前已经被定义为未来栖霞两大中核之一,定位很高。目前最大的问题是距离上,还是偏远一些,需要依靠地铁快速补足这个短板。另外其与仙林湖虽然紧紧挨着,但两者之间的交通被铁路线切割,彼此的互通并不方便。
龙潭新城:
属于南京远郊区域,是典型的产城融合型新城。目前还处于开发的早期阶段,待宁扬城际S5建成后,龙潭的发展或能上到一个新台阶。
紫东核心区(栖霞片区):
紫东核心区实际上由两个部分组成,一部分是栖霞区,另一部分是江宁区。目前已经开发了一部分的区域是江宁区,而栖霞区部分主要位于东侧,目前也在大力的开发当中,总体进度偏慢一些。
紫东核心区定位南京城市副中心,仅此一个,也是未来宁镇扬的中心,最大的优势是在开发的早期阶段就已经通了地铁。
汤山新城:
汤山新城位于南京东郊,属于江宁,其主打温泉、休闲以及养老,环境上确实可圈可点。加之即将通车的宁句城际,汤山新城后期的发展还是很有看点的。
麒麟科创园:
这个新城比较复杂,除了江宁区,还包含秦淮区、玄武区和栖霞区。超大公园是一个亮点,另外产业布局上也还不错,城市功能上还是比较齐备的。最大的问题在于受绕城以及宁芜铁路的割裂,其与主城的交通比很多人预想得要弱。
青龙山国际生态城:
这座新城虽然号称国际,但实际上相差甚远,其最关键的亮点在于体现国际二字的CBD上,但实际推进速度偏慢,毕竟片区内住宅区已经几乎建满。阻碍其发展的因素在于BY馆以及M地,目前BY馆已经确定搬迁,但M地的搬迁谈何容易。M地位于城市中心区域,在国外其实很常见,但国内较难接受,后期发展虽有上升空间,但存在不确定性。
南部新城:
南部新城同样也较为复杂,其规划上分为南站片区和红花片区(大校场)。前者分别属于雨花台区和江宁区,后者属于秦淮区。
南站的发展目前已经基本成熟,但区划上的混乱可能不利于后期的拔高。而红花片区没有这方面的问题,目前路网框架真正成型,多条地铁也同时在建,很快就将大范围面世,规格上非常高。
两桥区域:
过去雨花台两桥区域多为工业设施,如今通过大范围的拆迁,已经清理出足够多的土地,交通上不仅有绕城公路,还有机场二通道、油坊桥互通、数字大道直通江山大街、地铁S3号线等等,基础条件还是很不错的,在此基础上构建CBD是未来雨花台区的王牌,可以说是万事俱备只欠东风。
河西南部:
作为河西新城的向南延伸,最大的缺陷是没有贯穿CBD轴线的地铁,非常遗憾。目前住宅区的开发已经过半,商办文旅功能正在陆续完工,其中就包括金地、正荣以及华侨城等。阿里、58、小米等进度一般,鱼嘴CBD暂时没有实质性的进展,地铁2号线西延线进展顺利。
从某种程度上说,不应该单独看河西南部,因为其与河西中部没有实质性上的分割,在各方面都保持一体,资源共享,所以虽有不足但没有必要过于纠结。
雨花滨江:
雨花滨江分为人居森林板块、岱山、雨花经开区以及板桥。如果没有多条高速公路和铁路的阻隔,雨花滨江区域实际上本应该是一片不输河西南部的区域。但事与愿违,复杂的人工线路导致这一区域各组团之间相互割裂,整体感很弱。其中人居森林板块因为可以与河西实现无缝对接,后期的发展最有前途,其他区域唯有通过接入地铁才能逆袭。
江宁滨江:
其在规划落实上远胜于北边的雨花滨江地区,交通上与雨花滨江保持基本一致。现如今最关键的两点是地铁S2和扬子江大道,S2南京段预计年底开建,但扬子江大道雨花台段虽然在建,但并非全线,其中梅钢那一段依然没有进展,十分令人头疼。
江宁核心区:
江宁区很大,但由于地形的关系,实际上真正的核心区域只有将军山以及青龙山之间的平原地带,从北至南,包括东山-百家湖、九龙湖、大学城、上秦淮等。这片区域在地铁覆盖上做得不错,同时商业上百家湖亮点十足。目前的发展重点是从第二产业向第三产业转移,百家湖东原厂区将逐渐替换成CBD,同时百家湖北很多厂区也将被陆续拆除,并新建各类园区,目前江宁在这方面动作还是可以的,另外上秦淮的发展也超乎想象,未来成长空间相当可以。
江宁郊区:
包括正方新城、禄口等。其中禄口新城围绕如意湖整体框架已经成型,随后就是产业和人口导入,唯一的缺点是新城环湖的大部分区域距离地铁有一定距离,稍有些遗憾。正方新城其实不是一个真正意义上的新城,因为其主要功能以研发为主,居住用地过少,严格来说是江宁的一处研发或制造基地,并不是真正意义上的新城。
溧水:
目前溧水的发展中心已经由过去的城南新城转向北侧的三山湖片区,未来的重点发展区域不言而喻。另外处于前期修路阶段的高铁新城值得
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