托底二流地块,南京土拍求稳心切

昨天南京进行了二批次供地土拍，总体传递出非常乐观的复苏信号，不过我们仔细复盘44块土地以及土拍结果，总觉得此次土拍求稳心态明显，突出点其实并不多。

一、地块素质整体一般

不少媒体称此次土地供应诚意满满，但个人觉得除了少量地块确实不错之外，大部分地块，吸引力其实不太足。

比如江北，所有地块都位于横江大道以北，甚至浦滨路以南，这意味着大部分地块都与江景无缘。G07、G08、G09、G11这四幅土地虽然位于中央商务区的范围内，但从完整规划的角度来说，在江核中只能算是二等地块，当然就当下而言，这几块地的外部条件也都是不错的，为了确保品质和注入信心也都给出了毛坯不限价的条件。

真正的一等地块，是七里河、七里河大街与长江围合的三角区域，以及横江大道与滨江大道之间的一线滨江区域。一等地块要么靠河，要么靠江，或者两个都靠，显然此次土拍中在江北并没有它们的身影。

新区G10位于核心区研创园的腹地，具有不错的稀缺性。G59位于浦口城南中心，位置也还不错。G55、G57正常，都没有什么可说的。G54和G58靠近地铁10号线雨山路站，G58与龙湖浦口天街、换乘中心更是一路之隔，结合限价给出的2.3万和2.8万，总体性价比还不错。

至于桥林的G56，滨河的自然环境倒是不错，但在浦乌路没有完成快速化改造之前，这块地的优势很难打动人，远郊的痛点永远是交通，不靠近地铁又没有快速路，即使开发商是金基，吸引力依然要打上一个问号？

雨花人居森林两块地位于中间的位置，乍一看确实是人居森林板块的中心，但问题是，这个板块当下只具备居住功能，本质上就是近郊睡城。这类区域吸引购房者只有三种可能，要么地铁口，交通非常方便，要么河景房突出居住的宜居性，要么价格足够便宜。但G41恰恰位于板块的中心，属于四不靠。最终G42流拍也不足为奇。

同样雨花铁心桥有两块地，其中G39流拍也在情理之中，且铁心桥板块过小，未来的成长空间非常有限，毕竟雨花的重点是雨核（西善桥），显然3.9万的毛坯限价过高，性价比偏低，在没有偏见的情况下，3.9万选江核是不是更有想象空间，或者再咬咬牙直接上河西或者南部新城不香吗？

至于河西，在如今河西早已完成CBD天际线建设、地铁布局、教育布局，且被大众尤其是富裕家庭认可的情况下，区区四块地自然是要被追捧的。实际上刨去规划中的商办类地块，河西包括河西南的居住用地已经所剩无几，相当于卖一块少一块，所以河西这次全部触顶摇号，个人觉得真不是那么值得吹嘘的事情，完全在情理之中。

南部新城4块地，看似位置都不错，G25、26靠近地铁、G24靠近南外，但三者都位于板块的最南侧，最边缘，直面车流量很大的绕城公路，显然这不是南部新城中的一等地块，个人觉得只能算是二等甚至三等。同样限价4.8万左右，G24、25和26地块的外部素质明显不如河西南的G29、G30和G31。同样的价格河西南还能提供河景或者江景元素，何乐而不为？当然G27位于南部新城的核心区域，综合条件还是很优秀的。

G46位于麒麟规划的商务区中的最中心位置，周围不仅有超大的科技生态公园还有各种湖泊水系，倒是诚意不错。

百家湖G51是除了河西之外南京唯一触顶摇号的地块，个人觉得并不意外，毕竟其所在区域是百家湖的CBD，在江宁属于火腿心板块，认可度也非常之高，江宁版新街口不是白叫的。且就只拍这么一块，稀缺性可见一斑。

除此之外，燕子矶3块地，位置都还行，除了G34不限价之外，G33和G32的3.2万/㎡限价，似乎有着不错的性价比。

栖霞山新城G37限价2.6万，仙林湖G35限价3.9万，G38不限价，两个板块空间距离并不远，但差价大的不是一丁半点。

其他地块，并没有太多可说的，大家看一看即可。总体而言，南京这次土拍的地块素质并不高，个人觉得整体偏一般，有一些甚至给人边角料的感觉。

二、托底求稳

44块土地，只有两地块流拍，进账七百多亿，成绩似乎看起来不错，但仔细品读，除了个别板块，大部分区域的拿地房企都有国资背景，比如颐居、新居（南京轩宇）、栖霞建设、高科、南部新城开发建设、新都市等。

结合此次地块的总体素质偏低的事实，个人觉得，此次南京对于土拍具有较为精准的拿捏或者说操作。

一方面通过国资托底各个板块内的二等或三等地块，以达到土拍顺利、市场复苏的社会共识。另一方面也因为地块实际上大多为各板块内品级一般的地块，所以定价上趋于保守，以求市场稳定的预期，并不希望上涨或下跌的趋势出现。至于两块流拍很难说不是有意放弃，为的是传递出符合大方向的声音，这还是很考验南京的操盘手法的。