「本文来源：新华报业网」冷空气来袭，南京一夜降温。但降温的何止天气，南京一些板块如今俨然进入了寒冬。一边二手房单套房源最高降价35万，成交量也在持续走低，另一边新房均价不断走高，并且还在持续供货，去化却并不可观。面对这样颇为严峻的情况，购房者还会买单吗？今天，「房产南京」也摸底了南京最惨四大板块的新房和二手房情况，此前“风很大”的这四大板块，如今的实际“悲惨遭遇”，令人咋舌。01宝华就在今年，某论坛上一则帖子吸引了我的注意，《句容和宝华，哪个作为投资更好？》然而，最赞的回答却是：哪个都不好！有2W+买南京哪不好，干嘛要跑到句容宝华买房？这，便是宝华的现状。年，可谓是宝华的“高光时刻”。与仙林湖一河之隔的优势、品牌房企数量也比较可观，曾让宝华一度成为“投资胜地”。然而如今宝华的二手房市场却直接地展现了板块的悲惨命运。根据南京链家网数据显示，截止至今，宝华商圈目前的二手房挂牌量已经超过了套，而纵观整个溧水区的二手房挂牌量只是宝华的一半。「房产南京」也统计了宝华部分二手房小区近90天的成交数据，发现有多个小区90天内一套都未成交。不过也有成交量比较好的，例如恒大雅苑、仙林悦城，体量大、价格低、面积小，成为了它们数据较好的主要原因。数据来源：南京链家网仅供参考值得一提的是，这两个二手房小区虽然一直卖得不错，不过成交价却并没有太大的上涨，其中恒大雅苑的最高成交均价纪录自年后，便再也没有刷新过了。成交量走低，就有业主急着降价出手。根据诸葛找房平台数据显示，整个句容（含宝华）24小时以内就有22套降价房源，其中降价幅度最高的是朗诗万都玲珑樾面积约92㎡的房源，降价金额达到了13万元。另一方面，新房市场上宝华也持续有房源推售，不过由于位置和板块定位的特殊性，宝华的新房基本以别墅、洋房类产品为主，面积大、总价高，成交也不易。整体来看，对于改善客来说，规划和配套的延滞给生活带来不便；对于刚需客来说，南京的龙潭、栖霞山等区域伴随着紫东板块发展，未来可能还是会有一定潜力，而宝华的黄金期已经结束了。加上新房、二手房的库存量都比较大，宝华翻身或许还要再等等。不过伴随着年底，宁句城际的通车，宝华能否吃一波交通的红利呢？我们不妨等等看。02禄口禄口板块从去年开始便新盘不断入市，截止目前，禄口板块的在售新盘已经达到了12个，还有2个纯新盘最快会在年内首开。而整个禄口的新房均价基本维持在1.9-2万元/㎡，2家新盘的毛坯限价则超过了1.7万元/㎡，未来入市价格也应该会在2万元/㎡左右。新房扎堆入市，然而去化却并不理想。9月底刚刚首开的某家楼盘，如今只去化了1成多，最高成交比例仅有1.39%。比该项目稍早一些入市的某家新盘，到现在也不过去化了3成而已，最高成交比例才6.82%。面对着库存量极大的新房市场，禄口的二手房市场也颇为惨烈。根据诸葛找房平台数据显示，禄口目前二手房均价仅1.5万元/㎡，这一价格环比上月还有所下降，另外24小时内该板块也有22套降价房源。其中翠屏城一套建面约87.69㎡的房源降价幅度最大，整体降价30万元。另外，根据南京链家网显示，禄口板块成交单价最高的10套房源均成交于、年，最高卖出了近2.4万元/㎡的价格。禄口部分二手房数据来源：南京链家网在新房库存十分充足、二手房价格低于新房价格的情况下，刚需的你还会考虑禄口的新房吗？03桥北“降价”似乎是桥北板块近年来频频出现的热词。就在上个月的某个周末，原本冷冷清清的一家刚需盘售楼处突然挤满了人，了解后才知道原来是该项目推出了一批特价房，这些房源价格与原先总价相比，总价相差10-30万元。而现场的一批买房人，也正是看中这价格，前来咨询。其中单价最低的还不到2万元/㎡。然而，目前整个桥北新房在售均价最高的已经达到了近3万元/㎡，不到2万的新房均价的确是“骨折价”了。那么桥北新房市场的实际去化情况如何呢？某刚需盘去年4月首开至今还有不少房源没有卖掉。某盘根据官方报名系统“宁小通”数据显示，套房源仅有5人参与报名，十分惨淡。桥北板块一直是供大于求的状况，老二手房小区体量都非常大，二手房挂牌价也层次不齐，低的仅有1.8万元/㎡，高的也接近了近3万元/㎡，整体在2.2万元/㎡左右。24小时内，桥北降价的二手房源有44套，其中降价幅度最高的达到了20万元。该套房源自今年5月份挂牌以来，价格多次出现了变动，虽然中途报价有微涨过，不过最终还是比原先低了20万元。那么桥北的二手房源都是悲凉的下场吗？其实不然，明发滨江新城二期最高成交单价达到了3.9万元/㎡，大华锦绣华城香榭美颂、旭日爱上城第六区、明发滨江新城大三期都卖出过超过3万元/㎡的成交单价。不过，这毕竟是少数，况且明发滨江新城二期成交单价创下板块纪录的背后还有一些其它客观原因，与板块本身关系并不太大。部分二手房数据来源：南京链家网饱和的桥北，发展较早如今已经成熟，前景已经可以看到头，未来再规划发展基本就是现在的模样了。虽然价格对于刚需非常友好，但不少刚需本着“买房等于买未来”的理念，还是会咬咬牙够一够江北例如三桥、五桥这样的新兴发展板块。最痛苦的不是现在，而是看不到未来。相信这也是不少桥北投资客的心声。04板桥曾与麒麟是“难兄难弟”的板桥，如今也被甩开了一大截。板桥板块去年以来新房数量也比较充足，年底前或将还有一家纯新盘要上市。多年以来，麒麟已经凭着自己的努力逐渐朝着改善而去了，板桥依然还在刚需线上挣扎，无论是入驻房企、价格定位、户型设计，都是活脱脱的为刚需服务。板桥也不是没有火过，某刚需盘今年借着宁马城际在项目周围或要设立站点的热点，首开时也卖出过8成的好成绩，然而仅此一次，后期几次加推便一直表现平平。宁芜铁路一直是板桥人民的伤痛，不仅出行不便，地铁的修建也一直受到影响，这也是造成板桥房价走不高的主要原因之一，毕竟绕到麒麟的宁句城际年底就要通车了。板桥整体新房均价维持在2.2-2.7万元/㎡，然而根据诸葛找房数据显示，板桥最新二手房均价仅有2.3万元/㎡，环比上月还有0.17%的下跌。另外还有15套降价房源，其中有2套房源降了35万元。金地自在城的这套.82㎡的房源，更是挂了整整2年都没有卖掉。不得不从最早的万降价到如今的万，整体挂牌降了58万元。通过这4大最惨板块的新房、二手房数据分析，我们不难总结出一些规律：1、新房和二手房库存都比较多，板块供大于求；2、新房去化结果不理想，但一直持续有房源上市；3、新房和二手房价格基本持平，甚至新房高于二手房价格；4、在年到期间，不少二手房小区曾卖出过高价，然而今年却表现平平。今年以来，受到各种政策的影响，南京新房市场下半年至今已经比较趋于理性了，这4大板块原先就不是南京的置业大热门，如今转冷更是预料之中。大多数人买房是一个曲线换房的过程，很少有人会置业一步到位，所以必须要考虑未来好不好出手的问题。转眼这4大板块此前卖得火热的商品房也过了限售期，接连出现在二手房市场上，在新房、二手房的房源都比较多的环境中，周边配套和居住环境却并不理想，所以即便价格较低，对于刚需购房者来说还是愿意多付出一些成本去更有潜力的区域冲一冲。虽然这4个最惨板块如今落个凄凉的下场，但反过来也给购房者提了个醒，买房切不可盲目跟风投资，让房子回归居住本质才是终极奥义！适合自己当下需求的房子，才是好房子。
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