江宁人民盼利好久矣。
青龙山，一直都不在热搜。
不过，这次终于来了！
年6月15日民政局发布了《告广大居民一封信》，将于年5月底前关闭。昨天，又有短信，透露：“目前正按照该时间节点要求做好关闭准备工作”。
妥了。
下个月之前，关掉。
说起青龙山，年之前，我对这里没有什么好感，毕竟有江宁殡仪馆这样的BUG，老南京人都会嗤之以鼻。
那时候的金茂还是方兴，在江宁上坊拿下万方的旧城改造项目，一二级联动声势浩大。各类专家、学者、老百姓、小杆子翘首以盼，一时大战硝烟弥漫，东城金茂悦一期到二期，热度不减，年搭配着琅琊路小学挂牌，之后二期首开，人挤爆开盘。
无疑，那是一段高光时代，仿佛空气中都是洒满金钱，够一够就能揣在兜里。只是人总是健忘的，当天买的时候还是“小甜甜”，如今到手怎么就成了“牛夫人”？江宁殡仪馆一直都在，却在相当长的时间成了心结。
在这个“打新”的时代，多多少少买房都有些投资的心理，这几年，面对房价“缄默”的江宁青龙山国际生态新城，很多人开始下不了手。毕竟“鸽子”放多了似乎也让这里成了“虎狼之地”。
年少成名，中年落寞。同样2万多的价格，当年有的人去买了正方新城、有人去了东山、也有人买了麒麟、栖霞山，甚至更便宜的禄口。
什么原因呢？
有人说是地铁、有人说是规划兑现，不过大多数人觉得还是“殡仪馆+墓地”...
于是，先搞走“殡仪馆”！
2
这块地与江宁也是“纠缠”很久。
仿佛一个钉子，不拔不爽。
去年，还真的搞定了。
那么就有一个现实的问题，江宁殡仪馆关闭之后，会不会对房价有影响？
青龙山新城的殡仪馆、墓地其实并不直接影响人们居住，但也总是被刻意放大，如同“板桥没有地铁”一样，口中的“墓地、殡仪馆”，也仅部分楼盘部分楼栋的高楼层能看到。后期，商业、初中落地后，也会起到一定的视野屏障作用。
▲殡仪馆角度的部分楼栋
对于殡仪馆、墓地，人们更多的是心理上的介意，多数人肉眼其实看不到。但，毕竟是一个BUG。旧城改造最大弊端就是“拆迁”，牵扯范围很多，时间拉得会长。
去年6月，我再去江宁青龙山，在周边转了一圈，印象最深的祈泽街，按现在的区位就在未来核心CBD旁边。
几栋房子以拙朴的方式存在着，仿佛与现代化的新城格格不入，带着几份时代的村痕迹。水泥面+圆门。
▲摄于年6月
这里，试图与一位老太太闲聊，结果一谈到拆迁问题就谨慎放多，接着向我连连摆手。
▲摄于年6月
青龙山区域规划约70万方地标商业，涵盖大型商业、五星级酒店、甲级写字楼等重要配套。而商业的位置正好包括殡仪馆位置，也就说，殡仪馆不搬，商业就没法建设。
没有CBD大商业，有没有影响？
还真有。
3
没有CBD撑起子，光是园区、房子，恐怕无法满足板块“房价爆发”的需求。
众所周知，在南京要么学区，要么CBD。
江宁青龙山一直是刚需重阵，因为“江宁-东山-青龙山”的板块递进，其实发展优先级并不靠前，从之前的区域规划和落地设计上，也没有什么优势。
旧城改造，掣肘太大。
所以，CBD恐怕是江宁青龙山的一个现实需求。
有了CBD就不再只是厂房，而是大量衣冠楚楚的金领白领，特别是金融业务会带来上下游的众多高端服务公司，有利于区域形象提升。
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总体而言，江宁青龙山存在弱项。比如南京人对江宁的偏见认知，比如同区域隐藏不如麒麟、百家湖的优先级，也缺乏腹地，虽然有“新城区”该有的要素，却发展迟缓，兑现力不足。
2.2万/㎡的江宁青龙山瓶颈，何时迎来突破良机？
江宁整体的发展不均匀，让江宁在承接主城外溢同时，也在挣扎。江宁青龙山的房价可以说低到窒息，万以内也是一抓一大把。相比江宁其他区域，这一两年土拍，整个区域很少，
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