南京楼市，这次真的在探底了。
今年以来，南京二手房降价抛售的现象层出不穷，但同样是房价下跌，对于不同板块不同房源来说，意义是不一样的。
例如河西南5、6年前多万买的新房，去年能卖到多万，现在跌掉近百万，只能多万出售。
这种当然也算降价，可之于房主根本算不上亏，最多只是少赚了点，毕竟挂牌价只是数字，卖出去的才是钱。
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就算是考虑通胀和房贷付出去的利息，这些房主也是小赚了一波的。
相反，如果想要自己卖出的房不亏本，那么出手的价格，势必要加上通胀和利息，一定程度上要高于成本价。
尴尬的是，南京第一波真正血亏的房主出现了。
青龙山国际生态新城，板块内的东城金茂悦Ⅱ期，4年前2.5万元/㎡买进，现在有房主含泪2万元/㎡抛售。
1.
近期，青龙山东城金茂悦Ⅱ期在链家连续成交了两套房，也算是限售解除后首波成交的房源。
7月18日成交的89㎡高楼层房源，以总价万元，元/㎡的单价成交；
7月20日成交的89㎡低楼层房源，以总价万元，元/㎡的单价成交。
总价没有超过万，单价没有超过2.5万元/㎡。这意味着，这两个房主都是“割肉”卖房。
当然，这个小区也有其特殊性，它是目前青龙山板块中，距离板块bug最近的小区之一。
但二手房价远低于当时上市的新房房价，这或许还是南京主城区的头一遭。
东城金茂悦Ⅱ期于年11月份入市，在当时的南京市场上颇受欢迎，加推房源多次摇号，第一批套房源就直接吸引了组有效客户，中签率低至29.2%。
重点是，销许均价从首开到收官，价格变动幅度也并不大，基本2.5万元/㎡左右，而89㎡房源的总价，基本需要-万甚至更多。
差距来了：新房2.5万元/㎡买进，四年后的二手房，卖出才2万元/㎡，净亏近0元/㎡，如果加上利息以及隐性的通胀，那亏得可能更多。
用网友的话来说，当年的幸运儿，现在成大冤种。
东城金茂悦Ⅱ期，也成了近年来南京主城区，少有的本小区内，二手房价低于新房房价的楼盘。
更尴尬的是，现在成交的价格，很有可能也会是以后这个小区的标准。
2.
从今年限售放松开始，南京那些解禁上市的小区，第一波成交的二手房，基本为后面的二手房划了个房价标准线，后期再买进的业主，也会参考前期成交数据：
河西南海珀滨江第一笔成交单价冲上6万，现在二手房挂牌价在6万元/㎡；
鼓北江山汇悦江府首个成交价是4.5万元/㎡，当前二手房挂牌均价也在4.5万元/㎡。
鼓楼滨江的仁恒桃园世纪第一套卖出6.9万元/㎡的高价，目前整个小区的二手房挂牌价就在6.9万元/㎡；
（以上数据来源链家）
对于东城金茂悦Ⅱ期来说，亦是如此。当然不排除楼层朝向、装修更好的房源，后期价格会升高；同时也不排除房源情况不佳的房源，价格可能再次下调的可能。
青龙山国际生态新城实景图
一直以来，青龙山国际生态新城都是南京主城区的房价洼地，如果说前几年还不太明显，那么从年开始，为刚需服务的洼地气质就愈发明显。
在远郊的桥林奔上2.4万/㎡、禄口奔上2.2万元/㎡、栖霞山奔上2.6万元/㎡、葛塘大厂奔上2.1万元/㎡的时候，
距离新街口12公里的青龙山国际生态新城，只卖2.6万元/㎡。可见要求之低。
这也就意味着，从年至今，整整4年时间，外面时间沧海桑田，青龙山国际生态新城的新房价格涨幅，还不到0元/㎡。
因此，也有网友戏称，这里是南京楼市的投资黑洞。
没想到第一波被吸进去的，就是二手房，还是当年炙手可热的楼盘。青龙山，也在帮南京楼市探底了。
3.
近一段时间以来，除了曾经大涨的头部板块、学区房等，受刚需爱戴的二手房市场同样一片腥风血雨，除了青龙山房价摔出新底线：
浦口雨山路的中海万锦熙岸从2.5万元/㎡，跌至1.8万元/㎡；
桥北曾经卖2.1万元/㎡的威尼斯水城，现在尝试1.3万元/㎡卖；
板桥曾经2.4万元/㎡的金地自在城，现在1.7万元/㎡也能买到；
禄口空港新城去年还在卖2.3万元/㎡的银城蓝溪郡，现在1.6万元/㎡也能看到成交
……
而南京这条刚需置业的红线，也从今年以前2.1-2.6万元/㎡的新房+二手房的选择余地，变成了如今二手房2万元/㎡及以下，雨山路、桥北、青龙山、板桥、禄口、正方新城随便挑了。
当然，纯刚需对此喜闻乐见，对于这一族群的人说，无异于天上掉馅饼，虽然谁也不知道这个馅饼是铁饼还是肉饼。
而对于南京楼市来说，或者那些有房一族，这无异是晴天霹雳。
南京楼市，也将迎来真正的考验！
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