栖霞山,消失了

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黎明破晓，一颗流星划过长江二桥，直奔四桥而去。

“号外！栖霞楼市剧烈搅动！燕子矶华发新盘突击取证，首开拿出4号楼王。带包价3.6万出头，首付只要3成起！”

前方探马火速报信，近年在南京逐渐站稳脚跟的“珠海王”，此次在经五路“腰部”开仓百余套高层货量，仅留给买房人24小时报名时间。明显是胸有成竹、志在必得。

憋了N久的燕子矶，即将上演“双虎咆哮”（华发+颐居）的史诗级大戏。回头再往东望去，柳塘立交另一头的兴智联合舰队（西区+本部）也没闲着，主动拥抱市场变化：

有盘果断开启壳牌分销，每天拼命电CALL拓客。有盘继续吆喝“万起，私享地铁会所盘”口号，鸡血喷涌积极续销。有盘主动联合杀红眼的竞品，共同请来“大V”站台，目的只有一个：鼓足劲儿呐喊，为整个兴智中心CLD造势。

不难发现：从“震中”燕子矶，到“侧翼”兴智（辐射新港-新尧），一波强劲的开盘声浪正在快速自西向东传递。但，声波穿过炼油厂的大烟囱，却被一座雄浑的丘陵山脉挡住了。

原本一波接一波的高亢声浪，因为那座“山”的阻挡，渐渐的微弱。甚至，慢慢消失了。

山的后面，是去年夏天被强行改名换姓的“仙林滨江”。又称栖霞山文旅领航区。

远远地，听见山顶有人高喊：皇上！了！您还记得栖霞山脚下的“星八客”吗？

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抱不抱仙林滨江的大腿，如今真的不重要了。

有点可怕的沉默，有点吊诡的寂静，已不声不响持续了近一年。栖霞山“星八客”心里的苦楚，只有自己才知道。

被束缚的命门之一，是在建中的6号线大动脉。“只停山脚下，就是不过山”。

我们不妨一起来看下，地铁6号线的运营走向（下图）。

它的底站是“栖霞山站”，位于山的西侧，正对山门而建。怎么看，都感觉是完全为栖霞山旅游度假区服务。而位于栖霞山东侧的房地产开发核心区，至少在目前看，可能直接被“选择性遗忘”。不，是直接被遗弃了。

有人可能会问，在南京，栖霞山旅游度假区的地位究竟有多尊崇？嘘！低调一点，人家刚刚在3月21日获批成为“江苏省级旅游度假区”，正在为打造长江国际黄金旅游带与全省“顶流文旅度假目的地”的小目标全力以赴。

山的这头，是文旅“正门户”。而那头，是最初嗷嗷直叫，后来渐渐微弱的房地产。

当千年厚重历史且托举红枫之巅的山，反而成为了规划上的屏障。这个可能是栖霞城市化史上最尴尬的“山VS城”内卷局，究竟该怎么破？

换句话说，也是栖霞山之东，以“星八客”为代表的房企真实心声：6号线，能不能“穿山而过”？未来一路东延到邮轮大道或者欢乐大道？甚至预留对接龙潭？

计划年通车的6号线无奈两手一摊：“短期看，臣妾实在是做不到啊！”

被束缚的命门之二，是南侧的仙林湖。“带头大哥放风3.8万，后续还有4块土储出让。”

古人云：既生瑜，何生亮？如果一定要抱住仙林这块金字招牌的大腿，那么就意味着“仙林滨江”（栖霞山）不可避免地要正面硬刚开发已超十余年的仙林湖。由于双方地位相差悬殊，这场不对称的战争结果，自然是得不偿失，自取其辱。

毕竟，面对人文底蕴深厚+城市化抢跑优势的仙林湖（早已“脱刚”完成改善化），北面的栖霞山房地产开发区难免有些底气不足：短期无地铁通达+刚需圈层固化+后续重大城建利好迟迟未落地，导致各方的预期不足。

PS：请注意，栖霞山“预期”主要有两方面，包括买房人的预期（含自住+投资）与开发商的预期（含拿地意向度，是否触顶摇号）。

以仙林湖为例，在二手房最高4-5万/㎡的倒挂背书下，某央企低密新盘的放风价依然坚挺：3.8万一平（无地下室）。更重要的是，项目南侧还拿出了“四大金刚”土储（其中3块宅地计划在4月首批出让），可谓粮草充足。

甚至，还有小密探神秘兮兮地爆料：“仙林湖下周即将出让的3幅宅地，容积率悄悄做到2.6，可建高层项目。比某央企低密小高层2.2的容积率提高不少。相当于变相涨价咯！”

反观去年扛旗“仙林滨江”口号的栖霞山板块，却长期陷入土地供应不足的困局。“近年即使有挂牌新地块，开发商的热情也不是很高。甚至还有地块终止出让了。”

最后的结局，我们都看到了：栖霞山勉强喊出“我是仙林滨江”近一年后，气若游丝，逐渐没了声息。何时打破沉默，重装归来？还有待观察。

3

大疫当前，楼市拐点迟迟未至。无论是房企，还是购房者，谁都不想错付。

负重不语的栖霞山，亦如此。

事实上，截至年一季度结束。栖霞区的房价梯队已经重新悄悄排位了：尤其是兴智（新港）与栖霞山，这对隔着长江四桥连接线（绕越高速）贴身打擂台的刚需双子星板块。至少在“声”与“势”的阶段性PK上，已经高下立见。

从原先的平起平坐（-万总价区间），到兴智西区新盘带包均价一夜“破3”，弯道超车栖霞山新房均价3K-4K左右的身位。今年的南京新房市场，仿佛越靠近主城中心区，就越能抓住救命稻草一般。“即使去化没有想象中那么好，也比一声不吭的要强。”

毕竟，没有最惨，只有更惨。与拼命蹭燕子矶流量的兴智们相比，更“偏”一些的栖霞山，“分销大军也拉不动了”，早已成为心照不宣的共识。

在这片自驾距离新街口30多公里、曾经放话要打造“南京国际邮轮母港”的紫东“北大门”热土上，承载了多少梦想与期盼：安家梦，紫东梦，南京梦，文旅梦，海洋梦。

而今，区域有盘入市近一年，仅去化了几十套。有盘去年下半年“速冻”，才卖了30套。还有的盘，续销期长达近2年之久，“基本每栋楼都有大量滞销。”

这，就是目前栖霞山集体“失语”的真实现状。

于是，有人悲情地问：年，远郊板块真的集体跌倒了？南京最近5-7年的大规模远郊城市化运动，是不是遭遇重创了？

在B哥看来，也未必。因为历史规律告诉我们，市场的底部必然孕育新生。结合近期楼市松绑呼声高涨，政策与货币持续宽松，栖霞山用时间换空间，只需比别人多一些的耐心。等到度过这段最难熬的季节，一定能迎接下一个春天，或怒放的夏天。

“在绝望中重生，在炮火中挺进。”说不定哪天，这一片土地突然松绑限购了。那些来自扬州、镇江的土著们，以及买不起仙林大学城的新移民们，可能又会心痒痒了。

退一万步说，“没有卖不动的房子，只有卖不出去的价格。”从这个角度看，也可视为栖霞山再次嘶吼的最后机会。