南京的第二批次集中挂地,暴露出一个扎心的事实:降溢价、稳地价成定局,但部分板块宅地毛坯房限价上调,房价可能还得涨!

举几个例子:

江北桥林,此前时代艺境和越秀G的毛坯房限价为元/㎡,新挂出的G99-G四块地毛坯房限价为元/㎡,跳涨元/㎡;

江北核心区,此前卓越G12毛坯房限价为元/㎡,新挂出的新区G19毛坯房限价为元/㎡,跳涨元/㎡;

江心洲,此前招商瑞城G26毛坯房限价为元/㎡,新挂出的G71毛坯房限价为元/㎡,跳涨元/㎡;

栖霞山,此前东原、中交、上坤项目毛坯房限价均为元/㎡,新挂出的G84毛坯房限价为元/㎡,跳涨元/㎡;

岱山,此前万科G36毛坯房限价为0元/㎡,新挂出的G77毛坯房限价为元/㎡,跳涨元/㎡;

江宁禄口,今年2月下关城开、碧桂园拿的地毛坯房限价为元/㎡,新挂出的G90毛坯房限价为/㎡,跳涨0元/㎡……

年7月起南京开卖双限地块,毛坯房限价对楼盘的定价起到基础决定作用。一线君详细梳理了各板块毛坯房限价,南京最新房价格局都在这了!

第一梯队:4万/㎡以上

在南京,毛坯房限价站稳4万/㎡以上的,共有8个板块/区域。其中,南部新城站在最顶端,城南的软件谷、城北的小市为新晋成员。

头部梯队阵容里,有不少看点:

①南部新城今年扎堆卖了不少地,金基、金茂、金地、华夏幸福等之后,又吸引保利、招商、联发、正荣等开发商进驻。宅地毛坯房限价在4万5上下,加上基础装修、参考金基望樾府元/㎡的装修包,未来新房均价能集体超5万2吗?这一点有待市场检验,但可以肯定的是南部新城小户型绝迹了,招商、保利等新盘放风户型多在、㎡起步,这里将是南京高端改善的头部板块。

②新玄武,招商拿的毛坯房限价为元/㎡的G24地块,是新玄武的首幅“双限”、最后一幅涉宅地块。星河国际收官了,4万5的紫金悦峯、玄武宝龙城推盘节奏相对快,舞台中心将留给复地和招商。至于新玄武新房能不能破5,就看招商啦!

③河西,河西南其实有不少地块储备,但今年卖地计划里江心洲反而比较出挑。这次江心洲挂出的G71地块临近仁恒江湾世纪,毛坯房限价较招商瑞城涨了元/㎡。未来入市若参考璞境元/㎡的装修包,均价有望达元/㎡,比仁恒贵出元/㎡左右。

④软件谷和小市,一出道即站在金字塔顶端。重点看看软件谷,刚刚挂出的G75被郁金香花苑、君子兰花园等老小区包围,但地理位置一流,近卡子门大街、软件大道、地铁3号线大明路站,周边宜家、雨花客厅、雨花外小等生活配套成熟。一线君认为4万3的毛坯房限价符合这块地的价值,未来加上装修,或许能往5万大关冲刺一下。

⑤一个问题,未来南部新城、河西、城东、新玄武、软件谷,新房能集体站上5万大关吗?等待时间来开奖。

第二梯队:3-4万/㎡

鼓楼滨江、雨核、铁心桥……毛坯房限价在3-4万/㎡之间的第二梯队紧随其后。发现没?这一梯队的成员多集中在城北、城南、江宁、江核,是近几年南京狂飙突进的潜力板块。新房上新几乎都能日光,最高首付门槛达8成。

看点,同样梳理如下:

①江北核中核,大华云江印月旁边的G19,毛坯房限价飙到了3万8!据说未来江核要卖元/㎡的装修包,新房卖4万3?步子跨的有点大。不过不要慌,国际健康城毛坯限价3万5、研创园青奥一带元/㎡、浦口城南中心和雨山路2万8……江北正在用差异化定价细分市场,总价、首付选择跨度相对大。

②江望润府证明了鼓楼滨江的实力,雨核、铁心桥已经跻身4万+行列,江宁百家湖也在跃跃欲试。这里要提一下,雨花将是政府大力发展的板块之一,雨核、铁心桥,还有人居森林、经开区等子板块,将重点发展软件产业,与此同时加快民生配套的建设,未来城市新面貌值得期待。

③百家湖、仙林湖,两个“出道”以来就一直暗搓搓争高下的临湖板块,又一次难分胜负了。仙林湖的毛坯房限价在一小步跳跃后,与百家湖阳光城檀境的持平。眼下的百家湖,阳光城檀境放风4万,户型、装修品质都偏改善。整体来看,两湖配套齐全,生态环境优美,非常适合居住,未来会有不错的改善产品。

④上秦淮、研创园、燕子矶;岱山、中央科创生活区、马群,定位趋同的板块,房价也将高度一致。短期来看,这几个子板块加上升级装修包均价不会破4,是3-4万/㎡的置业首选。

第三梯队:2-3万/㎡

毛坯房限价在2-3万/㎡之间的第三梯队,楼市热度不敌第一、第二梯队。这就出现了一个比较好玩的情况,不止一家开发商拿了双限地不做装修包,以价换量。

看点:

①与第二梯队的部分板块与楼盘相似,第三梯队靠近天花板的板块和楼盘,加上全装修就能挤进3万大关,配上升级包价格还有想象空间。代表板块有仙林汇通路、浦口城南中心、雨山路、江宁大学城,因为规划完备、配套成熟,并有地铁、商业、产业利好刺激,部分热盘去化速度快,并有5成的首付门槛。

②五桥首次出现双限地块,毛坯房限价元/㎡,与浦口城南中心、雨山路基本持平。板块内的颐和九里等均清盘交付了,只剩江山荟在卖,未来双限地块入市,新房均价大概率会突破3万。

③南京第二批次挂地,桥林是最大赢家。此前,板块住宅毛坯限价最高为2万,这次挂地毛坯限价高达元/㎡,未来加上全装修最高可达元/㎡。逻辑在哪?内部原因是这次挂出的G99-G四块地紧靠地铁S3号线兰花塘站,区位优势突出。很重要的外部原因:桥林是南京的九大新城之一,同时也是江北重点建设的四大组团之一,重点布局智能交通和新一代信息技术两大核心产业,楼市方面,价值渐渐向自贸区等看齐。

④第三梯队里,栖霞山、尧化门、桥林、板桥等板块新房库存较多,去化周期长,不少楼盘上了分销。诸如栖霞山、桥林毛坯房限价提升较为明显的板块,或将有助于前期限价盘跑量。

⑤不少板块的双限项目没有做升级装修包。比如江宁大学城的远洋万和方山望,毛坯限价元/㎡,直接做了精装修,均价约2万8;两桥的云望府,毛坯限价2万6,精装均价2万8,市场热度起来后屡次提高首付门槛;正方新城即将上新的上宸云际,明确不做升级装修包,项目毛坯限价24元/㎡。对于这些楼盘的精准客户而言,是妥妥的价格福利。

第四梯队:2万/㎡以下

虽然南京还有毛坯房限价2万/㎡以下的板块,但1字头楼盘真的寥寥无几了!

看点:

①这两年六合区卖地较为频繁,楼市细分为雄州、葛塘、龙池、龙袍等子板块,双限地块毛坯房限价在1.61-1.99万/㎡不等。房价向2字头冲刺的同时,融创、华润等品牌房企为六合带来了改善人居产品。注意一下龙袍新城,这里落地了不少新能源和航天航空产业,年仙新路过江通道通车,自驾从龙袍到栖霞大道只需10分钟时间,下个刚需洼地正在崛起。

②南京第二批次挂地,禄口的毛坯房限价跳涨了0元/㎡,神奇的是这块地还不在如意湖板块内。以小户型低总价为主,并有地铁,禄口对刚需人群还是很友好的。2字头房价时代来临的同时,银城、下关城开、碧桂园等房企进驻禄口,置业禄口,优先选择如意湖一带的楼盘吧。

③浦口汤泉,一个隐形彩蛋,将打造低密山居住区。银城、龙湖进驻,1字头容积率,全装修均价最高为元/㎡,紧邻仁恒凤凰山居。刚出规划的银城G55项目,小区里还规划有温泉点!短期来看,适合自住。

④江宁的汤山、谷里、滨江、湖熟等子板块,离城区相对远,楼市相对封闭,当下的客群以地缘客为主。

写在最后:

梳理到这里,大家对南京最新房价格局做到心中有数了。结合今年来的楼市新政,一线君认为接下来南京楼市将呈现以下特点和走向:

第一,地价回归理性,房价依然会保持稳中有涨的态势。

第二,从现有的毛坯房限价格局来看,未来南京的一二手房倒挂优势会越来越小,限价盘且买且珍惜。

第三,土拍新政对楼盘品质提出了更高要求,包括立面、户型设计、用材等等。未来升级装修包的价格可能还会涨,但宁小通这一官方报名通道规范了卖包乱象,买不买包,买房人有更多自主权。

第四,集中拍的地块,将会在四季度集中入市。而9月要拍的第二批次地块至少要在拿地6个月后才能上市,这意味着明年上半年南京热门板块可能会进入房荒阶段,有置业计划的买房人要提前规划好购房节点。



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